ធ្វើដូចម្តេចទើបអាចទិញដីដោយសុវត្ថិភាពតាមផ្លូវច្បាប់?

ដូចដែលលោកអ្នកបានជ្រាបហើយថា នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ប្រតិបត្តិការលក់ទិញដីនៅប្រទេសកម្ពុជាមានភាពផុសផុលជាខ្លាំង ជាពិសេសគឺនៅតាមតំបន់ជាយរាជធានីភ្នំពេញ និង នៅតាមតំបន់ទីប្រជុំជនដទៃទៀត។ ជាការពិតណាស់ មានមនុស្សជាច្រើនបានទទួលផលប្រយោជន៍ពីប្រតិបត្តិការនេះ ហើយក៏មានមនុស្សមិនតិចដែរ ដែលទទួលរងគ្រោះ ឬបាត់បង់ផលប្រយោជន៍ ជាពិសេសគឺភាគីអ្នកទិញ។ ការរងគ្រោះទាំងនោះ ភាគច្រើន បណ្តាលមកពីការមិនបានសិក្សាឲ្យបានល្អិតល្អន់អំពីស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញដីណាមួយនោះ។ ដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យផ្លូវច្បាប់ ភាគីអ្នកទិញគួរធ្វើការសិក្សាពីស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់លើដីនោះឲ្យបានល្អិតល្អន់។ ខាងក្រោមនេះ គឺជាចំណុចសំខាន់ៗមួយចំនួនដែលអ្នកទិញគួរសិក្សារឲ្យច្បាស់លាស់ មុននឹងចុះកិច្ចសន្យាលក់ទិញដីណាមួយ៖ 1. តើដីនោះមានប្លង់រឹងឬប្លង់ទន់? ប្លង់រឹងសំដៅដល់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលចេញដោយរដ្ឋបាលសុរិយោដី ចំណែកឯប្លង់ទន់សំដៅដល់ឯកសារ បញ្ជាក់អំពីសិទ្ធិលើដីធ្លីដែលចេញដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន។ ជាការពិតណាស់ ក្នុងករណីដែលដីនោះមាន ប្លង់រឹង នោះកម្រិតនៃហានិភ័យគឺមានតិចតួចជាងដីដែលមានត្រឹមប្លង់ទន់ ដោយហេតុថា តាមរយៈប័ណ្ណ កម្មសិទ្ធិដែលចេញដោយសុរិយោដីនោះ យើងអាចកំណត់បាននូវទំហំដីជាក់លាក់ ប្រភេទដី និង លក្ខណៈនៃការប្រើប្រាស់ដី។ តាមរយៈនេះផងដែរ យើងក៏អាចកត់សម្គាល់បានថា តើអ្នកណាជាកម្មសិទ្ធិករ ចុងក្រោយ តើដីនោះមានជាប់ការបញ្ចាំ ឬ ហ៊ីប៉ូតែកនៅស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុដែរឬទេ? ផ្ទុយមកវិញ ក្នុងករណីដីដែលមានត្រឹមប្លង់ទន់ យើងអាចនឹងខ្វះនូវព័ត៌មាន ឬ ទទួលបានព័ត៌មានមិនពិតប្រាកដ។ 2. តើអ្នកលក់ដី និង កម្មសិទ្ធិករនៅលើប្លង់ដីនោះជាមនុស្សតែមួយឬទេ? នៅកម្ពុជា មានជាច្រើនករណីដែលអ្នកលក់ដី មិនមែនជាកម្មសិទ្ធិករលើប្លង់ដីនោះ មានន័យថា កម្មសិទ្ធិករលើប្លង់ដីគឺឈ្មោះ “ក” តែអ្នកដែលលក់ដីនោះគឺឈ្មោះ “ខ”។ ករណីនេះកើតឡើងភាគច្រើនដោយសារតែមានការផ្ទេរការកាន់កាប់ដីដោយមិនបានចុះបញ្ជីអំពីការផ្ទេរស្របតាមនីតិវិធីច្បាប់។ ជាការពិតណាស់ ដើម្បីទទួលបានអានុភាពតាមផ្លូវច្បាប់ ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិចំពោះដីដែលមានប្លង់រឹង ម្ចាស់ដីត្រូវស្នើសុំចុះបញ្ជី អំពីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនៅរដ្ឋបាលសុរិយោដី។ ការផ្ទេរត្រឹមអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន មិនត្រូវបានចាត់ទុកថាបានផ្ទេរ កម្មសិទ្ធិនោះឡើយ។ ដោយសារការផ្ទេរត្រឹមអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាននេះហើយ ទើបឈ្មោះកម្មសិទ្ធិករលើប្លង់ដី នៅតែជាឈ្មោះរបស់ម្ចាស់ដីដើមដដែល ទោះបីជាដីនិងប្លង់ដីនោះត្រូវបានប្រគល់ឲ្យម្ចាស់ដីថ្មីកាន់កាប់ ហើយក៏ដោយ។ មានករណីខ្លះទៀត គឺកើតឡើងដោយសារតែមានការផ្ទេរការកាន់កាប់ដីក្នុងរង្វង់ញាតិ ដោយមិនធ្វើការចុះបញ្ជីអំពីការផ្ទេរនោះ។ ជាគោលការណ៍ច្បាប់ បុគ្គលដែលកាន់កាប់ប្លង់ដីដែលមាន ឈ្មោះម្ចាស់ដើមនោះ មិនមានសិទ្ធិក្នុងការចុះកិច្ចសន្យាលក់ទិញដីនោះឡើយ ដោយហេតុថាបុគ្គលនោះ មិនត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាជាកម្មសិទ្ធិករថ្មីនៃដីនោះទេ។ ដូច្នេះ ដើម្បីអាចផ្ទេរកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់បាន គឺទាមទារឲ្យម្ចាស់ដីដើម ដែលមានឈ្មោះនៅលើប្លង់នោះចូលរួមក្នុងកិច្ចនីតិវិធីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនោះ ដែលនេះ គឺជាការលំបាកមួយ ប្រសិនបើម្ចាស់ដីដើមនៅឆ្ងាយពីទីតាំងដី ឬក៏ទទួលមរណៈភាព។ 3. ក្នុងករណីដែលដីនោះជាដីពុះឡូត៍លក់ តើម្ចាស់ដីដែលពុះឡូត៍នោះ មានបានស្នើសុំលិខិតអនុញ្ញាតជាមុនពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចដែរឬទេ? ជាការពិតណាស់ ផ្អែកទៅលើប្រកាសលេខ ០៨៧ របស់ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និង សំណង់ ការបំបែកក្បាល់ដី (ការបែងចែកជាដីឡូតិ៍ ឬ ពុះឡូត៍) ត្រូវបានចាត់ទុកថាការអភិវឌ្ឍដី។ អនុលោមតាម ប្រកាសនេះ ការអភិវឌ្ឍដីទាមទារឲ្យមានលិខិតអនុញ្ញាតអភិវឌ្ឍដីជាមុនពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។ ដូច្នេះ មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញដីពុះឡូត៍ណាមួយ យើងគួរគប្បីត្រួតពិនិត្យមើលថាតើការពុះដីឡូត៍នោះមាន ការអនុញ្ញាតពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចដែរឬទេ? 4. ព្រំប្រទល់នៃដី ការសិក្សាអំពីព្រំប្រទល់នៃដីគឺជារឿងដ៏ចាំបាច់មួយ មុនសម្រេចចិត្តទិញដីដែលមានត្រឹមប្លង់ទន់។ ដោយ ខុសអំពីប្លង់រឹង ដីដែលមានត្រឹមប្លង់ទន់គឺជាដីដែលមិនអាចកំណត់អំពីទំហំជាក់លាក់បាន ដែលមាន ករណីខ្លះព្រំប្រទល់ដីនោះជាន់ ឬ លុបលើព្រំប្រទល់ដីជាប់ក្បែរខាង ដោយសារតែការវាស់វែងដែលមិន មានលក្ខណៈបច្ចេកទេស ដែលការណ៍នេះអាចបង្ករឲ្យមានជម្លោះជាមួយអ្នកជាប់ព្រំដីជាយថាហេតុ។ លើសពីនេះទៅទៀត យើងកាន់តែយកចិត្តទុកដាក់បន្ថែមទៀតចំពោះដីដែលមានត្រឹមប្លង់ទន់ ហើយមាន ព្រំប្រទល់ជាប់នឹងផ្លូវសាធារណៈ ឬ ទន្លេ បឹងបួរ ព្រែក ប្រឡាយ ដោយហេតុថា តិចឬក៏ច្រើន ទំហំដីនោះ អាចត្រូវបានកាត់ជាចំណីផ្លូវ ឬ ជាច្រាំង ទន្លេ បឹងបួរ ព្រែក ប្រឡាយ ជាដើម។ ជាការពិតណាស់ ចំណីផ្លូវ ឬ ច្រាំង ទន្លេ បឹងបួរ ព្រែក ប្រឡាយ គឺជាសម្បតិ្តសាធារណៈរបស់រដ្ឋ ហើយការកាន់កាប់សម្បតិ្ត សាធារណៈរបស់រដ្ឋគឺជាសកម្មភាពខុសច្បាប់។ 5. ដីកំពុងមានជម្លោះ ឬ បណ្តឹងនៅតុលាការ ជម្លោះ ឬ បណ្តឹងគឺជាកត្តាមួយដែលបង្ករការលំបាកដល់ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ឬ ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនោះអាចនឹង មិនអាចអនុវត្តបានក៏ថាបាន។ ដើម្បីដឹងថាដីនោះកំពុងមានជម្លោះ ឬ បណ្តឹងនៅតុលាការដែរឬទេ យើង អាចធ្វើការសាកសួរអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ឬ ដាក់ពាក្យស្នើសុំព័ត៌មានអំពីដីនោះនៅរដ្ឋបាលសុរិយោដី។ 6. បំណុលពន្ធ ផ្អែកទៅលើប្រកាសលេខ ៤៩៣ របស់ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និង ហិរញ្ញវត្ថុ ចុះថ្ងៃទី ១៩ ខែ កក្កដា ឆ្នាំ ២០១០ ស្តីពីការប្រមូលពន្ធលើអចលនទ្រព្យ អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃលើសពី ១០០ លានរៀល ហើយដែល ស្ថិតនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ និង ទីរួមខេត្តទាំងឡាយនៃព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា គឺជាកម្មវត្ថុនៃការបង់ពន្ធ អចលនទ្រព្យជាប្រចាំឆ្នាំ។ ការខកខានក្នុងការបង់ពន្ធ ដោយការធ្វេសប្រហែស ឬ ការគេចវេស គឺជាសកម្មភាពដែលត្រូវទទួលរងនូវការពិន័យជាប្រាក់ ឬ ជាការហាមឃាត់ក្នុងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។ ដូច្នេះ មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញដីណាមួយ នោះយើងចាំបាច់ត្រូវស៊ើបសួរថាតើម្ចាសដីនោះបានបំពេញកាតព្វកិច្ច ពន្ធដាររួចរាល់ឬនៅ ដើម្បីអាចបង្ការនូវការពិន័យ ឬ ការហាមឃាត់ណាមួយដែលអាចកើតមានឡើង។